Какие квартиры будет сложнее продать после новых изменений в правилах ЖКХ

Рынок вторичного жилья переживает серьезные перемены. Еще недавно продавцы могли рассчитывать на успешную сделку, если документы на квартиру были в относительном порядке, а вопросы с коммунальными платежами обещали "решить потом". Однако после введения новых правил в сфере ЖКХ и активной цифровизации расчетов такой подход перестал работать. Банки, нотариусы и риелторы теперь внимательно изучают не только правоустанавливающие документы, но и так называемую "коммунальную историю" объекта недвижимости.

Какие квартиры попадают в зону риска

Первая категория объектов, которые стало сложнее продать, — это квартиры с хроническими долгами по оплате жилищно-коммунальных услуг. Раньше собственники часто пытались избавиться от проблемной недвижимости, надеясь, что новый владелец не сразу разберется в тонкостях начислений. Сегодня управляющие компании и ресурсоснабжающие организации активно оцифровывают данные, и информация о задолженностях всплывает уже на стадии проверки ипотечной сделки.

Особенно тревожным сигналом для покупателей являются судебные решения о взыскании долгов. Даже если официально задолженность числится за прежним владельцем, сам факт конфликта с управляющей компанией настораживает банки и потенциальных покупателей.

Квартиры с неузаконенной перепланировкой

Вторая группа риска — объекты с самовольной перепланировкой, особенно если изменения затрагивают инженерные коммуникации, стояки или мокрые зоны. Перенос кухни в жилую комнату, объединение санузла, вынос батарей на лоджию без проекта и согласования — все это теперь может всплыть при проверке.

Как поясняет заместитель генерального директора по развитию и цифровой трансформации АО "Оператор информационной системы" Александр Кондеев, в ГИС ЖКХ запущен новый сервис "История жизни дома", который формирует отчет о квартире и доме по запросу пользователя.

"Мы хотим, чтобы получить отчет по дому было так же легко, как отчет с историей машины на рынке подержанных автомобилей", — отмечает эксперт. Отчет содержит информацию о стоимости коммунальных услуг, популярных жалобах жильцов и планах капитального ремонта.

Юристы подтверждают: незаконная перепланировка серьезно осложняет продажу. При продаже квартиры с неузаконенными изменениями сделка возможна, но покупатель, увидев расхождение между реальной планировкой и техническим паспортом, либо потребует существенной скидки, либо вообще откажется от покупки. Банки при одобрении ипотеки тщательно проверяют соответствие планировки документам, и если выявляются расхождения, кредит может быть не одобрен.

Дома с плохой репутацией

Важно понимать: сложности с продажей могут возникнуть не только у конкретной квартиры, но и у любого жилья в доме с проблемной репутацией. Речь идет о домах, где регулярно отключают воду и отопление из-за долгов, управляющие компании часто меняются или фигурируют в новостях в связи с проверками.

С 1 января 2026 года в России вступил в силу ряд новых правил для собственников жилья, включая расширенную ответственность за содержание общего имущества и обязательный паспорт энергоэффективности при продаже или аренде. Эти изменения делают рынок более прозрачным, но одновременно усложняют жизнь продавцам из проблемных домов.

Что делать собственникам

Эксперты советуют тем, кто планирует продажу квартиры в ближайшие год-два, не дожидаться, пока новые правила окончательно сыграют против них. Рекомендации следующие. Прежде всего, необходимо полностью закрыть все задолженности по коммунальным платежам и получить в управляющей компании свежие справки об отсутствии долгов. Затем стоит проверить соответствие фактической планировки техническому паспорту. Если обнаружены несогласованные изменения, лучше либо узаконить их, либо привести квартиру к исходному виду до выхода на рынок.

Сервис "История жизни дома" доступен на сайте izhd.oisrf.ru. Отчет платный, и качество данных зависит от полноты информации, размещенной поставщиками услуг.

Квартиры с чистой коммунальной историей, узаконенной планировкой и расположенные в благополучных домах будут продаваться быстрее и дороже. А объекты с долгами, самовольными перестройками и скандальной репутацией дома все чаще уходят в разряд проблемных активов, от которых покупатели стараются держаться подальше. Новые правила ЖКХ и цифровизация расчетов превратили коммунальную дисциплину в полноценный фактор ликвидности жилья.

Источник: konkurent.ru

Читайте также: